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关于社区经济:“去物业化” 实质是助推社区 O2O 往线下渗透

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(原标题:关于社区经济:“去物业化” 实质是助推社区 O2O 往线下渗透)

编者按:本文作者李星(公众号:lixingo2o,微信:winddiffer),策划人,专注于家庭生活消费 O2O 研究。本文来自作者投稿,36 氪经授权转载。

社区就有物业公司,物业公司怎么可能去 “去物业化” 呢?这是否为一个伪命题。

因时而变,否定自身是推陈出新的法门,譬如,硬盘 “去硬件化” 之后就有了云盘,杂志 “去杂志化” 就有了很多流行电子杂志,物业管理公司的 “去物业化” 的逻辑与此相通,都是为了适应潮流,提升效率。

在移动互联网时代,“去物业化” 趋势越来越明显,以往物业公司对社区全能式管理正不断被其他社会力量所分化,很多社区 O2O 绕过物业公司直接针对居民提供各种到家、上门服务。由于物业公司的 “互联网化” 程度普遍较低,经营模式(以收物业费为主),相对还比较传统。对于社区 O2O 创业者来说,能够与物业公司合作,是求之不得,笔者在本文中也试图提供物业公司转型的另一种思路。

一、 社区经济的两个不容忽视的重要特征:

早些年,瞄准社区营销的是一些向老年人推销医疗器械或保健品的地推团队,伴随电商的繁华和 O2O 模式的兴起,社区作为消费者身边 “最后一公里”,具有两大特征:

(1)、相对封闭的生态系统:社区里有居委会、物业公司、业主、商户等角色,有商超、集市、便利店、餐厅等场所,高端社区还有学校、药店、医院、会所等配套,社区几乎囊括了所有便民业态。各个社区在地域上相对分隔,管理上自成一体,使得很多社区 O2O 项目线下推广成本居高不下,难以发挥互联网经济的 “规模、连接、速度” 优势而无功折返。基于此,作者曾写过《社区 “拆墙” 之后,物业公司将如何生存?》一文详细探讨 “开放型社区” 给未来社区 O2O 线下渗透带来的转机。

(2)、居民家庭消费的 “桥头堡”:中国老百姓的消费习惯不同于西方,在面临买房、装修、买车、教育、医疗、投资等大宗家庭生活消费往往是出于集体决策,因此社区经济不是针对消费者个人的 B2C,而是针对社区家庭的 B2F 模式(Business-To-Family);随着老百姓的家底越来越殷实,中产阶级的崛起消费升级趋势明显,而社区作为 “房地产后市场” 和家庭消费全场景的重要入口,自然成为资本市场的 “香饽饽”。

二、回顾物业公司是怎样被社区 O2O 绕过去的?

物业公司扮演的是全社区系统的守护者,负责维护治安,维修水、电、供暖等基础设施,保护环境卫生,看管公共空间,催缴物管费用,甚至还须留意登记房屋入住情况,监理装修施工,处理邻里纠纷等各种庶务,是业主身边的 “大内总管”。

物业占据明显的地利优势,然而很多社区 O2O 项目在落地中,并没有让物业公司参与进来:

(1)、房屋租赁、二手房交易大多是由业主与房产中介公司经纪人单线联系,而物业并无作为,而各大房产中介门店就在社区门口扎堆(物业有 BBS 论坛,原本可以轻松成为供需双方的撮合者)。

(2)、装修改造周期长、涉及环节多、材料多,业主没有时间全程跟进,而很多装修公司监理容易出现偷工减料项目,第三方的家装 O2O 平台等出来后被业主接受(其实物业公司派遣服务人员担任装修监理并不难)。

(3)、家政服务中的搬家、开荒、保洁、家电清洗、家居保养、保姆、搬家、开锁等业务本是社区物业服务的强项,但 58 到家等 O2O 提供上门服务,用户逐渐开始通过手机找家政服务,而不是找物业。

(4)、除了京东到家、58 到家等此类 O2O 平台外,很多垂直的 O2O 项目以单品切入社区市场,比如 e 袋洗就跨过了很多社区家门口的干洗店,成为洗衣市场巨头后,又招募社区闲置劳动力当小 e 管家,做社区共享经济。

(5)、一些社区 O2O 大力整合便利店(小卖部)提供生鲜、蔬菜在线采购配送、费用代缴、上门维修等居民日常消费服务;也有一些社区商超 O2O 与物业公司合作,但跨过物业公司也无伤大雅。

眼看这么多业务在家门口流失,物业公司是不是以后只能收快递、废品和停车费呢?遗憾的是,越来越多的社区开设安装了自提快递柜;已经有回收家电废品的 O2O 项目拿到融资了;针对社区内的洗车、P2P 租车等项目也多了起来。站在物业管理公司的角度来看,本应该很容易得到的市场正被越来越多的 O2O 项目蚕食,或者说物业管理公司在 O2O 浪潮中发挥出自身的优势。

三、 物业公司如何开启 “去物业化” 进程?

不过,在社区 O2O 的冲击下,物业公司仍然拥有得天独厚的优势:

1)、物业公司对小区住户算是知根知底,ERP系统里有业主的真实数据,一些经验丰富的物业服务人员对于各家各户结婚、生小孩、请保姆、装修、家电清洗、家具保养、搬家等家长里短如天气一样敏感,这表明物业公司在满足业主需求上占据先机。

(2)、业主倾向于与商家、邻居等保持陌生的 “弱关系”;而业主与物业之间却是 “强关系”,正所谓 “低头不见抬头见 “,有点抱怨、摩擦很正常,只要服务一点一滴的在改进,业主是能感触到的。

(3)、由于社区的天然壁垒让互联网 O2O 项目一时找不到北,这为物业公司转型赢得了时间。

“去物业化” 绝不意味着物业公司放弃经营物业,而是在此基础上以更开放的姿态拥抱新技术和新变化,提升物业管理效率。

社区智能安防的普及就让保安深夜巡逻被值班室监控所替代,社区登记变为门禁刷卡,就大大降低人力成本,增加了社区居民的安全感。

物业公司可在保安、保洁、设备维修、园区绿化等杂项逐步选择外包,交由专业公司打理,改变以往物业公司事无巨细,苦活脏活累活全包的状态。

虽然万科、龙湖、保利、绿地等大型房产物业可以在 APP 或微信公众号上收缴物业费了,但对于物业费难收尴尬处境并没有得到有效改善,如果物业公司与一些为社区居民提供便利零售的服务的 O2O 项目合作,小区业主在平台上消费所产生的积分,累计可以冲抵物业费,可以实现物业公司与 O2O 项目的共赢。

“去物业化” 其实是一个从对物的管理转移到对人的服务的过程,物业公司应从靠收物业费的单一盈利模式,转变到深挖居民家庭生活消费的无限潜力。

社区是一个巨大的长尾市场,覆盖了餐饮、生鲜、家电家具维修、租房、二手房、家政、家装、汽车、教育、婚庆、家庭娱乐、医疗保健、理财等方方面面,充满无数市场机遇;物业公司在居民的衣、食、住、行、用、文、教、乐、财等方面可以大有作为,既可以摆脱传统物业长期处于价值链下游的地位。

物业公司与 O2O 项目合作为社区家庭提供贴身的 “管家式服务”;与单纯的线上管家相比,更加可靠、更有竞争力,极大提升物业公司的附加值。

其实,“去物业化” 是 “物业 2.0 版” 另一种表述,是为了更好的回归服务的本质。

原创文章,作者:zhangq365,如若转载,请注明出处:http://36kr.com/p/5044825.html

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